Avvocati per Locazione, Comodato, Sfratti morosità e fine locazione a Reggio Emilia
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Locazione, Comodato, Sfratti morosità e fine locazione: cosa devi sapere
I rapporti contrattuali relativi al godimento di immobili comprendono locazione (a uso abitativo e a uso diverso), comodato, e le procedure di rilascio dell'immobile (sfratto). La disciplina principale è contenuta nel Codice Civile e nella Legge 9 dicembre 1998 n. 431 per le locazioni abitative.
Locazione abitativa
La L. 431/1998 prevede due tipologie principali:
- Contratto a canone libero "4+4" (art. 2 c. 1): durata minima 4 anni più 4 di rinnovo automatico, canone determinato liberamente dalle parti
- Contratto a canone concordato "3+2" (art. 2 c. 3): canone determinato sulla base degli accordi territoriali tra organizzazioni di proprietari e inquilini, con agevolazioni fiscali
- Transitori (1-18 mesi) e per studenti universitari (6-36 mesi)
Forma scritta obbligatoria, registrazione entro 30 giorni dalla stipula. La cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) è opzione fiscale che esonera da imposta di registro e bollo.
Locazione a uso diverso (commerciale)
Disciplinata dagli artt. 27-42 L. 392/1978. Durata minima 6 anni (9 per alberghi), indennità per perdita dell'avviamento commerciale spettante al conduttore alla scadenza in alcuni casi (art. 34). Diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita (art. 38) e di nuova locazione (art. 40).
Sfratto per morosità e per finita locazione
La convalida di sfratto è disciplinata dagli artt. 657-669 c.p.c.:
- Sfratto per morosità: si attiva con il mancato pagamento di un canone (per uso abitativo) o per somme rilevanti (uso diverso). Il conduttore può sanare la morosità in udienza (art. 55 L. 392/1978) — c.d. "termine di grazia"
- Sfratto per finita locazione: per scadenza del contratto senza rinnovo
- Il decreto di rilascio è titolo esecutivo per il successivo procedimento di sfratto coattivo (Ufficiale Giudiziario)
Comodato
Disciplinato dagli artt. 1803-1812 c.c.: contratto essenzialmente gratuito con cui una parte consegna un bene mobile o immobile affinché l'altra se ne serva. Può essere a tempo determinato o "precario" (senza termine — il comodatario deve restituire a richiesta del comodante).
Mediazione obbligatoria
Per le controversie in materia di locazione e comodato la mediazione è obbligatoria prima del giudizio (art. 5 D.Lgs. 28/2010), salvo per i procedimenti di convalida di sfratto fino al mutamento del rito.
Quando rivolgersi a un avvocato
Per stipulare contratti tutelanti, attivare procedure di sfratto, opporsi alla convalida, recuperare canoni morosi tramite decreto ingiuntivo, contestare il deposito cauzionale, agire per i danni all'immobile alla riconsegna, far valere vizi della cosa locata.
Riferimenti normativi essenziali
- Artt. 1571-1614 Codice Civile — locazione
- Artt. 1803-1812 c.c. — comodato
- Legge 27 luglio 1978 n. 392 — equo canone (residuale, oggi solo uso diverso)
- Legge 9 dicembre 1998 n. 431 — locazioni abitative
- Artt. 657-669 c.p.c. — procedimento per convalida di sfratto
- D.Lgs. 23/2011 — cedolare secca
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Domande frequenti — Locazione, Comodato, Sfratti morosità e fine locazione a Reggio Emilia
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